В Сети обсуждают историю в Уральске, где арендатор отказался съезжать из частного дома.
Это первое громкое дело после вступления в силу статьи 28 Конституции. 

Напомним, теперь выселить из жилья можно только по решению суда. Это правило не новое, просто его статус повысили. Норму приняли, чтобы защитить собственников при сносе, реновации и спорах с банком.

При этом Верховный суд отдельно разъяснил: статья не создаёт для арендаторов новых прав.
Однако юристы отмечают, что недобросовестные арендаторы могут этим пользоваться и затягивать выселение через суд.

Что случилось в Уральске?

По данным потерпевшего, его семья сдала дом в аренду по устной договорённости и переехала по работе в Усть-Каменогорск.
Первые месяцы арендатор платил вовремя, затем начались задержки. Когда собственник вернулся, на воротах уже висел новый замок. Попав в дом, хозяин обнаружил, что часть мебели и техники исчезла.
На просьбы освободить жильё арендатор не реагировал. В суде он заявил, что якобы купил дом за наличные, но договора нет. Суды ещё продолжаются.

Мы разобрали эту ситуацию с юристом Бахытом Касымбековым и собрали рекомендации для арендодателей:

— Что делать, если арендатор отказывается платить и съезжать.
— Сколько времени нужно, чтобы выселить арендатора.
— Что делать, если арендатор сменил замки.
— Сколько ждать компенсацию.
— Как подстраховаться арендодателю.

Образцы договора аренды и акта приёма-передачи имущества

Что делать, если арендатор отказывается платить и съезжать

Для начала собственнику стоит поговорить с арендатором, чтобы узнать его ситуацию. Возможно, стоит дать ему немного времени, чтобы оплатить долг или перевезти вещи.
Если арендатор намеренно не платит, игнорирует звонки и сообщения, нужно отправить заказное письмо с уведомлением о расторжении договора и указанием срока выезда. Также можно продублировать уведомление в мессенджере.
После этого стоит обратиться в суд по гражданским делам по адресу квартиры.

Бахыт Касымбеков, юрист  
 —  Выселить арендатора с помощью полиции не получится, даже если вы покажете документы на квартиру и уведомление с требованием съехать.
Полицейский скажет: «Это гражданско-правовые отношения, я не имею права вмешиваться, идите в суд».

Сколько времени нужно, чтобы выселить арендатора

Как объяснил юрист, суды могут затянуться на полгода с обжалованием. После этого ещё нужно время на выселение арендатора и взыскание компенсации.

 —  Ситуация в Уральске сложная. Если бы был договор аренды, всё прошло быстрее и проще. Никто не стал бы говорить в суде, что купил дом за наличные. Поэтому сейчас нужно доказать, что сделки не было, потом что была аренда, и выселить. С обжалованием всё может затянуться на 5-6 месяцев, — говорит Бахыт Касымбеков.

Что делать, если арендатор сменил замки?

Если арендатор без уведомления сменил замки, это считается самоуправством и поводом расторгнуть договор.
Это же касается перепланировки, поломки или пропажи мебели и техники. Всё это ущерб, который можно и нужно взыскать в суде.
Чтобы получить достойную компенсацию, нужны чеки!

Но можно проще — указать в описи имущества стоимость каждой вещи, а не только их перечислить.
Например, кухонный гарнитур — цена 1 млн тг.
Если договор подписан, значит арендатор согласен с оценкой.
И в суде чеки предъявлять уже не нужно.

Сколько ждать компенсацию?

Если вы выиграли суд, арендатора выселят, а также взыщут с него задолженность по аренде и судебные расходы.
Сначала судебные исполнители дают время добровольно выехать. Если арендатор игнорирует, то начисляют штраф — около 2 МРП в день в пользу государства. Дальше придут уже выселять с полицией.

—  Если арендатор откажется платить, то его имущество арестуют, запретят выезжать за границу и т. д. Но бывают злостные неплательщики, они официально не работают, машина и бизнес на родственниках. В этом случае выплаты ждать придётся долго, — пояснил Бахыт Касымбеков.

Как подстраховаться арендодателю?

Рекомендации юриста:
— всегда заключайте договор;
— добавьте пени за каждый день просрочки передачи жилья;
— подписывайте акт приёма-передачи жилья;
— делайте подробную опись имущества с указанием стоимости;
— снимайте видео о состоянии квартиры при заселении;
— фиксируйте все оплаты в мессенджере;
— периодически проверяйте дом/квартиру.

Также вы можете добавить в договор, что уведомление в мессенджере считается надлежащим способом связи. Тогда будет меньше волокиты с почтой.

Универсальных механизмов защиты, к сожалению, нет.
Всё зависит от адекватности арендатора. Сложности могут возникнуть и на посуточной аренде, и если пустить знакомого пожить на пару дней.