Вероятность лишиться недвижимости после покупки никогда не равна нулю. Сегодня вы получаете ключи, а завтра суд может отменить сделку. Можно ли защититься от такого сценария? Что такое титульное страхование и как оно помогает вернуть деньги, если всё пошло не по плану?
Разбираем подробно.

Что такое титульное страхование 

Это страховка на случай потери права собственности. Чаще всего используется при ипотеке на вторичном рынке. Такой полис запрашивают сами банки, исходя из истории недвижимости. 

Ситуация: вы купили квартиру в ипотеку, сделали ремонт.
Спустя полгода суд может отменить сделку, например, если продавец был недееспособен, квартира продана без согласия супруга или продавец не поделился наследством с другими наследниками. Тогда квартиру вернут прежнему владельцу, но у вас останется ипотека. 

Полис титульного страхования поможет закрыть долг перед банком. Даже если вы потеряете квартиру, но не останетесь с многомиллионной ипотекой.

В Казахстане титульное страхование добровольное. Страховать титул или нет, решает только покупатель.

От каких рисков защищает титульное страхование 

Полис покрывает такие случаи:
— Подделка документов или мошенничество.
— Продавец был недееспособен.
— Квартира продана без согласия супруга.
— Сделка по доверенности, а владелец умер, и вы об этом не знали.
— Появление наследников или совладельцев, которые не давали согласия на сделку.
— Продажа квартиры несовершеннолетним без согласия родителей или опеки.

Важно: квартиру можно потерять только по решению суда, когда незаконность сделки доказана. Тогда наступает страховой случай, и страховая может выплатить компенсацию.

Что не покрывает страховка:
— если вы знали о проблеме и скрыли это;
— налоги, штрафы, коммунальные долги по квартире;
— семейные споры между супругами, связанные с разделом жилья, но не с самой сделкой.

В Казахстане титульное страхование пока не очень распространено. По данным Агентства по регулированию и развитию финансового рынка, лицензию на этот вид услуг имеют лишь 14 из 25 страховых компаний. На рынке оно занимает всего 0.2% от всех страховых премий.

Как это работает

  1. Страховая проверяет квартиру: изучает документы, историю, прошлых владельцев. 
  2. Когда происходит страховой случай, страховая выплачивает деньги, обычно чтобы закрыть ипотечный долг полностью или частично.

Если у квартиры явно проблемное прошлое, страховая сразу может отказать в страховке.

Цены: сколько стоит и сколько выплатят

Пример расчёта:
— Стоимость квартиры: 35 000 000 тг.
— Страховая сумма: 28 000 000 тг (обычно это сумма займа).
— Тариф: 0.1% от страховой суммы, это примерно 28 000 тг по минимальной ставке. Если тариф или сумма страхования выше, то цена увеличится.

Ещё есть:
— Обязательная франшиза: 7% от страховой суммы, это 1 960 000 тг (страховая её не покрывает).
— Комиссия агенту: 15% от премии → 4200 тг (уплачивается ипотечником при оформлении страховки).

Выплата при страховом случае:
28 000 000 − 1 960 000 = 26 040 000 тг.

Это та сумма, которую получит покупатель, если купил квартиру за наличку, или банк как залогодержатель, если жильё оформили в ипотеку.

Сроки полиса: чаще всего 1 или 3 года. Это совпадает со сроком исковой давности, когда могут появиться претензии.

Как получить выплату

  • Сразу сообщите в страховую и банк. Задержка может привести к отказу.
  • Подайте заявление с решением суда и документами по сделке.
  • Ожидайте выплату по условиям договора, обычно в течение 15 дней.
  • Если сумма кажется несправедливой или страховая откажется платить, можно обратиться к страховому омбудсмену или в суд.

Безопасность — приоритет в любой сделке. На Krisha.kz есть команда агентов, которые как раз и оказывают такую помощь: проверяют документы, подсказывают верную стратегию сделки, проводят переговоры.

Итог

Титульное страхование уберегает от самых больших потерь: квартира может пропасть, но деньги, большую их часть, вернут.
Титул покрывает только юридические риски: мошенничество, наследников, недееспособных продавцов, ошибки в документах.
При оформлении страховки уточните тариф, франшизу и комиссии.
Сообщите о страховом случае сразу.
Для вторички и ипотечных сделок такой полис может сэкономить миллионы.

Полезные материалы:
Выгодно ли сейчас покупать квартиру и за сколько лет она окупится
Как оформить ипотеку в Отбасы банке без депозита
Что будет с ипотеками в Казахстане в 2026 году